加拿大投资房产怎样计算盈亏？

多伦多的租售比在世界大都市里面还是比较合理的，中长期看，投资房产的风险非常小。在此我具体算一下投资房产的账。我在多伦多投资房子这些年，跟很多投资者交流过，发现不少人账算的很不清楚，甚至挣了钱还说没挣到。投资房子实际上相当于一种生意，既然是做生意，账就要算得明白仔细，成本多少，毛利润及净利润分别是多少，都要很清楚。实际上，投资房子这个账太好算了，有小学数学基础就能算出来，关键要逻辑清楚，分清投入和产出。
我们以多伦多40万的房子为例，可以这样算一个投入和产出的回报比：首付20%就是8万，贷款32万，30年分期付款，因为贷款不是投入，所以最初投入的本金就只有8万，然后把房子出租，以租养房，以目前的市场贷款利率及租售比，租金和每月支出基本相抵，即现金流基本为零。32万30年贷款，5年下来平均每月月供的本金部分大约是560元，这样5年后，月供所付的本金部分累计大概是3.3万。
那5年后的贷款就只剩下28.7万。如果这时候把房子卖出，即使房价一分没涨，不算中介费仍卖出了40万，偿还欠银行的贷款28.7万以后，到手的资金是11.3万，除了收回最初投入的本金8万以外，还挣了3.3万，这就是收益，毛投资回报率超过了40%。正常情况下，5年后房产还会升值一些，升值这部分的投资回报率算起来很简单，这里忽略不提。
再看看世界上其他一些租售比比较高的大都市，像北京、上海、温哥华、悉尼甚至纽约这些城市，首付20%买不太差的地点，房贷月供会很高，租金肯定不够付所有支出，即负现金流很大，业主每个月还得往里贴不少钱，如果房价不涨就100%是赔钱，这种投资风险就相对大多了。
例如：我有一个朋友在北京的房子今年年中市场价是360万人民币，每月租金收入4千人民币，净租售比900。如果现在首付20%，贷款80%投资这个房子，30年按揭，以中国现行的房贷利率，每个月房贷月供至少需要1.7万，这就出现负现金流1.3万，即投资人每月还要倒贴1.3万。头5年房贷月供的本金部分平均每月只有3.3千，所以每月的负现金流里面有9千多元纯粹是打水漂付利息的，如果几年后房价不涨，这个投资就赔大了。具体计算如下：
买360万的房子，首付20%就是72万，贷款288万；5年下来，贷款只还了3300 x 12 x 5 = 20万，而5年负现金流累计为：1.3万 x 12 x 5 = 78万人民币。如果这时把房子卖出，房价这几年没涨，不算中介费仍卖出了360万，还掉银行贷款288-20=268万，到手现金是360-268=92万。然而之前投入的首期72万加上5年累计倒贴的78万，前后总共投入了150万，投资负收益92-150=58万。也就是说房子卖掉了连本都没捞回来还亏了58万，投资回报率（92-150）/150 = - 39%。
再来看一下温哥华的情况，温哥华好一点的房产租售比大约是400-500，取中450，即使按目前加拿大的低利率，首付20%出租的话，负现金流仍然很大，比每月还贷款本金的数额还大一些，几年后还贷款的总数小于累计负现金流的总数，如果房价没涨，这时卖出房子，到手的钱就会比当初投入的本金还少，投资收益及回报率铁定都是负的。
非常关键的一个问题就是，在这种租售比太高的城市，如果放大杠杆投资房产，要持续每月都往里面倒贴不少钱，占用资金太多，心理上有点无底洞的感觉
多伦多基本不存在这种情况，因为多伦多的租售比普遍只有200 ~ 250 左右，对于一个国际性大都市来说，这个租售比是非常好的，投资风险太低了！既可以放大杠杆尽可能多贷款扩大预期投资回报率，又可以很有效地控制投资风险。比如上面的例子，30年后贷款还清了，房子100%是自己的，而当初只投入了8万，即使30年房价没涨，毛投资回报率也是（40万-8万）/8万=400%。实际上，多伦多这种城市房价30年不涨是绝对不可能的。
所以在多伦多投资房产，守很容易守住，很难亏钱，大不了一直租下去，而通过时间换空间，房产增值的前景海阔天空！

有没有升值空间最重要