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标题: 加拿大投资房产怎样计算盈亏? [打印本页]

作者: japper    时间: 2015-8-24 21:28
标题: 加拿大投资房产怎样计算盈亏?
多伦多的租售比在世界大都市里面还是比较合理的,中长期看,投资房产的风险非常小。在此我具体算一下投资房产的账。我在多伦多投资房子这些年,跟很多投资者交流过,发现不少人账算的很不清楚,甚至挣了钱还说没挣到。投资房子实际上相当于一种生意,既然是做生意,账就要算得明白仔细,成本多少,毛利润及净利润分别是多少,都要很清楚。实际上,投资房子这个账太好算了,有小学数学基础就能算出来,关键要逻辑清楚,分清投入和产出。
我们以多伦多40万的房子为例,可以这样算一个投入和产出的回报比:首付20%就是8万,贷款32万,30年分期付款,因为贷款不是投入,所以最初投入的本金就只有8万,然后把房子出租,以租养房,以目前的市场贷款利率及租售比,租金和每月支出基本相抵,即现金流基本为零。32万30年贷款,5年下来平均每月月供的本金部分大约是560元,这样5年后,月供所付的本金部分累计大概是3.3万。
那5年后的贷款就只剩下28.7万。如果这时候把房子卖出,即使房价一分没涨,不算中介费仍卖出了40万,偿还欠银行的贷款28.7万以后,到手的资金是11.3万,除了收回最初投入的本金8万以外,还挣了3.3万,这就是收益,毛投资回报率超过了40%。正常情况下,5年后房产还会升值一些,升值这部分的投资回报率算起来很简单,这里忽略不提。
再看看世界上其他一些租售比比较高的大都市,像北京、上海、温哥华、悉尼甚至纽约这些城市,首付20%买不太差的地点,房贷月供会很高,租金肯定不够付所有支出,即负现金流很大,业主每个月还得往里贴不少钱,如果房价不涨就100%是赔钱,这种投资风险就相对大多了。
例如:我有一个朋友在北京的房子今年年中市场价是360万人民币,每月租金收入4千人民币,净租售比900。如果现在首付20%,贷款80%投资这个房子,30年按揭,以中国现行的房贷利率,每个月房贷月供至少需要1.7万,这就出现负现金流1.3万,即投资人每月还要倒贴1.3万。头5年房贷月供的本金部分平均每月只有3.3千,所以每月的负现金流里面有9千多元纯粹是打水漂付利息的,如果几年后房价不涨,这个投资就赔大了。具体计算如下:
买360万的房子,首付20%就是72万,贷款288万;5年下来,贷款只还了3300 x 12 x 5 = 20万,而5年负现金流累计为:1.3万 x 12 x 5 = 78万人民币。如果这时把房子卖出,房价这几年没涨,不算中介费仍卖出了360万,还掉银行贷款288-20=268万,到手现金是360-268=92万。然而之前投入的首期72万加上5年累计倒贴的78万,前后总共投入了150万,投资负收益92-150=58万。也就是说房子卖掉了连本都没捞回来还亏了58万,投资回报率(92-150)/150 = - 39%。
再来看一下温哥华的情况,温哥华好一点的房产租售比大约是400-500,取中450,即使按目前加拿大的低利率,首付20%出租的话,负现金流仍然很大,比每月还贷款本金的数额还大一些,几年后还贷款的总数小于累计负现金流的总数,如果房价没涨,这时卖出房子,到手的钱就会比当初投入的本金还少,投资收益及回报率铁定都是负的。
非常关键的一个问题就是,在这种租售比太高的城市,如果放大杠杆投资房产,要持续每月都往里面倒贴不少钱,占用资金太多,心理上有点无底洞的感觉
多伦多基本不存在这种情况,因为多伦多的租售比普遍只有200 ~ 250 左右,对于一个国际性大都市来说,这个租售比是非常好的,投资风险太低了!既可以放大杠杆尽可能多贷款扩大预期投资回报率,又可以很有效地控制投资风险。比如上面的例子,30年后贷款还清了,房子100%是自己的,而当初只投入了8万,即使30年房价没涨,毛投资回报率也是(40万-8万)/8万=400%。实际上,多伦多这种城市房价30年不涨是绝对不可能的。
所以在多伦多投资房产,守很容易守住,很难亏钱,大不了一直租下去,而通过时间换空间,房产增值的前景海阔天空!


作者: lan    时间: 2015-9-3 23:43
有没有升值空间最重要




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