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标题: 【 房贷、楼市最新走势分析 】 [打印本页]

作者: canadalicai    时间: 2016-10-21 05:20
标题: 【 房贷、楼市最新走势分析 】
扒一扒房市新政,后续影响知多少?

为给炽热的楼市降温,加拿大联邦政府于10月17日开始实行新的房贷与税务政策。新政有好几项措施:

    任何有保险的按揭贷款需要通过压力测试
    限制低比率按揭贷款者获得按揭保险
    堵塞税务漏洞, 对于想获得主要居所税务阔免的卖家,实行新的税务申报手续
    联邦政府将对于发放贷款的金融机构如何分享贷款信息进行咨询

新政归根到底就是针对两部分人:

    高贷款额同时也是高负债比率的人群
    以投资为目的海外买家

这一新政将带来什么样的效果?是否如政府所愿,对炽热的楼市有降温的作用呢,我们稍后再谈。现在先谈谈政府对海外买家的措施。

政府干预楼市,对海外投资者加入限制,加拿大是否放弃一贯信奉的自由经济。其实也不然。房地产不能少了地,住房对土地资源占用是必然。因而房地产具有一般商品没有的稀缺性。房地产也具有有限开放性。即使是市场化程度高度发达的国家,像美国,澳大利亚,英国,政府对市场的控制是时有发生。

例如:澳大利亚只允许海外买家买新建楼房,海外买家要获得下offer的资格,在房屋售价的第一个一百万要给5000,超过一百万,每一百万交一万;英国在累进式印花税的基础上,再收取较高的资产增值税,卖房后即时课税;瑞士实行配额制,限制海外买家可以买房产的数量。

在经历了长时间的增长,房地产近来的井喷,给金融与整体经济带来一定风险,同时也带来社会问题。大批海外买家被低汇率,低利率,高回报所吸引,涌进加拿大投资房市。房价被抬高,与收入背离,加拿大人现在越来越买不起房子。民选政府以笼络选民为终极目的。政府打压海外买家,势在必然。

新政是否可以达到预期的效果,那还有很多变数。

近来房市价格已经脱离收入增长率,政府希望可以改善住房可负担指数,但新政同时要买家通过压力测试, 使得部分买家的购买力大打折扣。有房产中介反映,有买家将面临如下困境:

买家可以负担八十万的房子,也可付10%首付,信用良好,可以轻松拿到百分之三以下的利率。但由于压力测试是用五年期利率(约4.64%),结果压力测试不通过,没法买到心仪的房子。这种情况通常发生在首次置业买家。如果新政使得他们现在没法置业,那他们以后就更难有机会置业。试想如果首次置业者受冲击,那改善住房可负担性就是扯谈。

另一方面,新政对于专业炒房者没有实质作用。毕竟他们都不是首次置业,首付在新政前后一样。按揭保险及压力测试与他们不沾边。那到时房照炒,价照升的局面还会继续。

那么新政是否就会一无是处,甚至适得其反呢。那也不至于。

新政会阻吓一些以投资为唯一目的的买家。这些买家通常讲究投入回报率,尽量加杠杆,但新政让他们更难得到以前的杠杆比率。

新政至少反映了政府对楼市的重视。这是向市场传递了一个清晰的信息,政府对市场规管是认真的。政府如果觉得效果不理想,那自然是会连番重手出击的,例如加地税或资产增值税,也可让本地纳税人享有税务减免,差别对待本地纳税人与外来投资者。就像温哥华的外来投资税,就有立竿见影的效果。

因此新政的作用主要是在心里上。它就像是一把达摩克利斯剑,悬在与政府对赌的投资者的头上,一旦他们玩得过火,政府随时可以祭出重锤。

目前看,新政可预期让房市投资者谨慎,甚至观望。这对短期内飞涨的房价肯定有一定遏制的效果。新政同时营造一个心里预期,让投资者认识到把政府逼到一条打压的路走到底,将会达至双输的结果。其实作为房产投资者,一定要把好政经脉博,适时调整杠杆比率,做到收放自如,才是投资的真正王道。

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作者: justdoit    时间: 2016-10-28 02:05
学习了,入市需谨慎啊





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