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标题: 加拿大买房,政府评估价Property Assessment仅仅是参考而已 [打印本页]

作者: weiping    时间: 2016-12-22 04:22
标题: 加拿大买房,政府评估价Property Assessment仅仅是参考而已
这几天许多朋友们都在谈论一个话题,那就是收到了政府的评估价通知Property Assessment Notice,多数人感到兴奋,为什么呢?因为评估价比去年大涨。综合看来,各个区的涨幅不同,据我知道的从百分之十到百分之四十都有。朋友们都在问,这是否标志着自己的房子升值了那么多呢?

为此,我们分析一下这个政府的评估价。

政府的评估价通知PAN是做什么用的?从法律上定义,它不是房地产市场买卖的指导价格,也不是土地和房屋的实际价值,它是政府征收物业税的参照值。也就是说,如果政府的评估是100万,目前物业的税率是千分之五,政府每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱,政府丝毫也不会管。

有些人会问,政府这个价格是如何计算出来的?政府委托一个专门的机构对物业进行评估,他们通常的计算会采用:评估值: evaluation level ( Assessed value),平均动向评估值: ADXR,定量极限评估值: EQL,市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学,运筹学,经济学,数学和市场学等相关的知识,在这里不是一两句话可以说清楚的。总之,房屋的征税价值并非由一个简单的公式计算而来,它是一个“模糊值”。还有一个因素是你在法规中找不到的,同时也不会有人回答你的因素,那就是政府的引导值,或许一些朋友们第一次听到这样奇怪的词,理解不了没有关系,我在这里暂时不做深入的分析,因为如果你去问评估机构,他们一定说与政府没有关系,他们只是说依据去年七月份的市场值,信不信由你。可是当房地产市场下降的时候,评估值却不下降,想一下,这是依据什么呢?咱们还是用通俗易懂的形象语言来探讨吧。

加拿大是一个市场经济的国家,政府不会像中国那样对楼市频繁的干涉,楼市的走向完全由市场自身的供需平衡来决定。

但是加拿大各级政府的运作是靠税收来维持的,而在诸多税收项目当中,物业税是最大的一块,并且是最稳定的一块,别管经济好与坏,别管你的收入出现什么样的变化,地税你是一定要交的。形象来说,政府是地主,我们是长工,你在地主的土地上种地,黄屎人就要向杨白劳收租子,他才不管你是否有收成,秋收一过,立马上门要债,拿不出钱可就要发生白毛女事件了。地区黄屎人(地主)的运作也可以比作一个公司,每年的财政预算是地主的支出,收入不用说,就是税。你可以看一下,各级政府的财政预算年年都在上升,而郊区的地主没有印钞票的功能,因此,保证地主不赤字的方法就上加大税收。渥太华虽然有印钞功能,但是他们把印出的钞票叫做“债”,政府欠的“债”谁还?你和我啊!有一点糊涂了吧?你会问,政府欠谁的债?答案是,欠银行的。你会继续问,银行是谁家的???估计已经是一头雾水了。这一点与中国不同,此处不展开这个话题,有机会以后再说吧。总之,地主那个斗只会越来越大,就像我们小时候课本里说的大斗和小斗的故事。

加拿大的税收在全世界都算高的,官僚们的福利绝对好,你很少看见政府说要节省开支来维持预算平衡的。

综合全省的情况来看,这次素里的土地爷比较聪明,市选大获全胜,所有的席位一并纳入囊肿,为了履行竞选前许下的诺言,素里的平均估价向下调整了约百分之五,引导值起了一定的作用,此举为巩固政权奠定了基础。最狠的应该是温西和西温,那才叫宰你没商量呢,冬奥会的财政缺口只能由百姓来买单。

在评估价这个问题上,我们华人与当地的白人反响不一样。白人一看见评估价涨了就大骂政府,同时会按照程序到政府去理论,要求政府重新评估,他们不想多交税,因为自己的工资收入并没有增加。而我们华人在收到通知书看到价格大涨的时候开怀大笑,欢呼自己的物业又增值了。

本人觉得这里有一个误区,那就是华人误认为只要政府说了值一百万,房子就价值一百万,这种判断是不准确的。一个房子卖多少钱取决于当时的市场和买家的认同,政府的评估价最多就是一个参考。在我这几年经手的买卖中,没有一个洋人经纪人和客户向我打听政府的估价,他们知道政府估价的含义是什么。而华人的买家大约有三分之一的人会打听政府估价。

我觉得,如果你很享受政府的评估价,那你就忍痛多交一些税,政府抓银子的举动会起到托市的效果。如果你不想交那么多的税,在政府规定的时间内提出复议,然后按照规定的日期出席听证会,政府多少会给你一个新的评估价。提醒一下,一定要出席听证会,如果不出席,就算你提交了复议申请也没人搭理你了。

这件事情没有对与错,按照自己的需求做什么都是无可非议。将来你卖房子的时候,出售的价格取决于当时的市场,评估价Property Assessment 仅仅是参考而已。作者:陈卫平 大温地产经纪、温哥华找房网专栏作者
作者: abcdef    时间: 2016-12-24 00:34
政府评估价也是一种参考数据。现在房价上升趋势,好多卖家的asking price都是评估价的好几倍呢,真心买不起啊

作者: shady    时间: 2017-1-12 12:23
where can I find the property assessment price?




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