加拿大农场的价值结构体系

农场的价值结构体系
在此讨论的所有话题仅限于安省农场。安省农场的价位相差很大，从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类、地理位置、面积大小、条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察，大吉拟出以下公式：

农场价值=农场种类＋生意或配额＋地理位置＋住宅房屋＋农地（英亩数、可耕地面积、土质、肥力、土地平整程度等）＋温室等设施（控温系统、灌溉系统等）和农业机具。

由此容易理解，那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，在数百万甚至千万加币以上。据统计，安省平均每个农场的价值是80余万加元，绝大部分普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢？与其它种类房地产一样，农场有其政府评估价、银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说，最重要的是农场的市场价格（Market Value）。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需状况。农场，是商业房地产的一种，可以从银行贷款，或可要求卖家做部分回贷。所以，很多买家需要的只是农场成交价35%左右的首付。由于农场本身可以是商业运作，所以投资回报或收益应该是：当前的经营收益＋还贷款本金的回报＋长期性增值的回报，需要特别说明的是：农场最大的价值可能会体现在未来土地性质的变化所带来的巨大利益，比如说：农地变为商业用地、住宅用地或工业用地等。