为什么这块地一直没有人开发？在加拿大买农业用地要当心

几个月以前一位认识买农业用地的客户，地已经选好了，我打开图纸只看了一眼就告诉这位客户这片地不能买，为什么？投资者买农业用地，无非以下几个目的：农业生产、土地开发、等待升值。目的不同，选址策略和方法也完全不同。我先简单介绍一下关于农场的基本知识。

加拿大农场的性质简单的来说可以分为三种：正在经营农业的农场，部分经营农业的农场（有部分土地出租给农民经营），和根本不在经营农业的农场．相应地，在安省土地注册办公室，将这些农场登记为以下三类：1.带有住宅的农场，带有或不带有第二栋建筑结构，带有农场附属房屋（指仓库等）; 2. 非农场主拥有的土地，带有非农场的住宅，有部分土地用于农场经营；3. 独立屋（因为根本没有经营农业，尽管这个农场物业拥有几十英亩土地，依然可能登记为乡居的独立屋）。这些农场的业主也可简单地分为两类：农场主（farmer,业主自己正在这个农场经营农业），非农场主（non-farmer,业主自己不在经营农业，只是将土地出租给农民，或只是将这个农场作为一种乡居）。

地税：加拿大政府对于农场主有着许多优惠，其中包括地税的优惠．如果某农场正在经营，就可享受地税优惠，即地税可低至每年1千到2千余加币。如果这个农场部分经营或不在经营，地税就会明显增加．如乡居独立屋的地税也可能高过4千加币。

贷款：对于积极进行农业经营的农场，一般被视为Commercial物业，相应地要申请商业贷款。对于部分经营的农场，住宅可能被视为Residential, 而出租的土地可能被视为Commercial. 所以，民宅部分可能申请住宅贷款，而土地部分申请商业贷款。对于乡居独立屋，则可能被视为民宅来贷款。事实上，农场的贷款是不容易的，远比城市住宅的复杂。多伦多市内一般的银行分行贷款经理往往不愿意接受农场的贷款。

Zoning和Permitted use:农场必须服从当地的Zoning by Law, 即有关区划，土地属性和可允许用途的地方性法律法规。而每个乡镇的这种法律法规和区划原则都可能不同．例如，某个农场可能会被归属于某个甚至数个不同的区划带之内，如PA, 或RU1, RU2等，甚至有部分土地归属于环境保护带（EP）之内．每个区划带都有其特别的规定和可允许的用途。如果某农场同时归属于三个区划带，您就得在不同的区划带内遵守不同的规定。有的农场根据规定就不可以进行养殖。从河流中取水，可能需要取水权。在Napanee, 即使在主要农业区也不可以经营商业性温室，而在相邻的爱德华王子郡，在农场里都可以建立和经营商业性温室。有些农场可以允许做家庭旅馆等生意，而有些则不可以。千万不要以为在自己的农场内，就可以想干什么就干什么。搞清楚这些，对于购买农场至关重要！

饮用水源和家用水处理系统：绝大多数农场的饮用水都不可能来自市政供水系统。所以，农场水源可能是水井或储水池。水井又分为机井和手工开挖井。在用水井的情况下，农场一般都有自己的家用饮用水处理系统。但在有些地方，地下水水质不符合饮用水标准，又没有合格的地表水水源，就只好买水储存于储水池里，以供饮和用。如从汉密尔顿到大瀑布的OEW附近的地区，都是如此。

搞清楚这些，我们再看看这个案例，我的这位客户购买农场的目的主要用于未来土地开发，他计划10年后申请住宅土地使用，然后在这块地上建Town House。临近的几块农业用地都已经变成了住宅，这块地是这个区域剩下的为数不多的农业用地之一，所以也就很容易明白为什么他见到这块地的时候如获至宝了。于是我就问他，有没有想过为什么周围只有这块地还没有用作民用住宅开发？

道理很简单，这块地三面接临其他住宅用地，一面临街，临近的其他住宅中，有两块地已经有政府批准的道路，但是还没有建设。临街的这一面有一条小水沟，我的客户说，他可以先买下这块地，将来等到其他两块地的道路修好了，他只要付钱延长道路到他的地里，未来Town Hose的道路就有了。实在不行，他可以在小水沟上修一座桥，解决进出问题。

问题是，今天这位客户把土地买下来了，几年后，等他计划土地开发的时候，如果临近住宅的业主们不同意延长道路怎么办？临近的业主会有这样的顾虑：你在里面开发了32个单元的Town House，就意味着至少32辆车会每天经过这条路，造成的噪音会干扰居民生活，路面的维护费用会增加。那么，如果临近的住宅业主们不同意延长道路，选择Plan B，在河沟修桥的话，建设成本就会大大增加，仅仅32个单元的不足以稀释增加的成本。所以这块地对于开发商来说就是个鸡肋骨，没有多少肉可吃，一旦进到嘴里，吐出来难，咽下去更难。这也是为什么这块地一直没有人开发的原因。