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[购房问答] 你家地税为啥这么高?地税原来是这么计算的。。

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Teamyifei 发表于 2018-10-24 12:51:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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“瀑布的地税很高啊?”“有什么办法能降低地税呢?”“加拿大的物业不是个人的吗?为什么还要地税呢?“”加拿大的地税跟中国的物业费有什么区别啊?”

这些问题是不是大家都很熟悉?相信在瀑布地区准备购房和已经购房的朋友都有过同样的疑问。天时地利人文等条件因素的影响和平易近人的房价,让大瀑布地区成为许多购房者的首选。但是很多朋友也因为这里过高的地税最终止步在看房阶段。

这些问题在笔者showing的过程中经常遇到,只能苦笑。因为详细解说“为什么瀑布地区地税很高“涉及到很多问题,鉴于时间关系,当时也只能用“我们这边人口密度低,平均分配到每个人身上的钱就多了”这个解释来回答一脸茫然的客人。

最近,笔者最近正在研究如何给自己的商业物业申请降地税,做了一些研究。这里给大家简单介绍一下,希望大家对地税有个大体的了解。

首先,我们先了解一下地税的组成:

用笔者的房子来举例,解释一下一般地税的组成是如何组成的,例如笔者家房子政府估值47.5万(下文会解释什么事政府估值,绝对不是笔者当时购房的价格~@@@@  各位看官千万别激动),这 $6805.35的地税单中,其中:

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  • 圣凯瑟琳城市地税    $2995.53,44%
  • 污染处理  $308.7,4.5%
  • 教育 $807.5,11.86%
  • Region  $2693.63,39.6%

这四个部分组成的。看到这里有人就会问了,市政和region为什么要收两份地税??Region是个啥东西??

在中国,我们的社会分配大概是这样滴:市辖区 (朝阳区),城市(北京市),省(直辖市)
在安省,我们的社区分配为了便于理解,这样滴:City(town),Region(大区,GTA),省 (联邦政府,Federal)

所以在安大略省,城市是归到Region区域的,比如Niagara region就是由12个小城市组成的:

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地税就是政府用来做基本建设的资金,按照城市和region的地税分配到每一个科目上的比例基本相同,分配方法是这样滴:

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*城市的警察,就是我们平时看到的车上写着斗大的“Police”字样的警车,Region负责“OPP”的警车的开销;
*城市有城市道路,比如咱们平时走的街头小巷,Region有Region的道路,比如我们走的QEW,404, 406 等高速公路。
以此类推,总之城市里面有一些Region需要负责的东西,那么钱就要Region来出。

举个例子
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比如说我们冬天除雪,城市负责你家门口的路,Region负责高速公路。
有的城市会有这种情况,城市贯通的高速公路雪已经扫完了,但是家门口的小路或者家门口旁边的大路的雪还没开始清理。因为Region和城市的办事效率不同。

每一个城市收取的地税都是不同的,笔者用瀑布地区12个城市,同样价格, 不同城市的房子做一个地税比较:

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怎么样,瀑布地区的地税从最低的niagara on the lake $4743.66, 到最高的Port Colborne $7914.93 价格差了将近一半了,细看就会知道,因为都是在同一个Region,所以这部分的地税都是一样的,城市地税这一块的差别非常大。

让我们再来看看地税是怎么计算的:

每年政府会有一个预算部门来计算城市需要建设的维护成本,每并且这个预算要通过议员每年的审核,并且分配到每个房主身上:

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然后,分摊到每家每户身上,算作当年的地税。所以地税是每年都要变,但是房子的估值4年才改变一次。这里就会有“分赃不均”的情况,因为我的房子可能什么都没有做,但是周围的邻居大兴土木,房子价格都在飙升,虽然吃瓜群众的房子价格会有小小涨幅,但是跟周围比起来还是赶不上时代发展速度。我们的地税充分体现了加国政府一勺烩的优点。别的房子涨了,好,那我就算你家也涨了。在你的地区因为别的房子因为装修,更新设备,翻修上涨了30%的房价,那么政府一勺烩,也说你什么都没做的房子也涨了这么多,地税也就蹭蹭蹭的上来了。所以有的小伙伴出现了去年地税还是$4000多,今年地税突然涨到$6000的情况。

这是典型的多收一笔算一笔:政府评估房子4年一次,政府评估需要的开销一年一次。。。。。。这时有的同学会问了,假设政府答应降地税了,那么之前多付的钱怎么算?-----官方会给你寄一封信,各位不要幻想任何道歉啊,失误啊这等措辞,就是说从哪年哪月开始,你的地税是多少多少。至于多出来的部分人家是绝口不提的,我们也可以理解为:多付就多付了呗,给市政添砖加瓦是尔等的荣幸,给你降了就不错了,咋那么多要求?

要么笔者怎么会说是典型的“多收一笔算一笔“的典型呢,多么机智。
机智如我.jpeg

这时候,我们就需要对房子进行整体的评估---MPAC 闪亮登场,对你的房子做一个评估值。限于篇幅限制,这里就不过多介绍。各位同学可以自行google Mpac这个神秘组织。

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如何查看房子的评估值呢?

您可以咨询您熟悉的地产经纪,或者当时给您买房的地产经纪,在Geowarehouse上帮您查找房子的评估值:

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根据上图可以看出,买房子的时候的价格55万,但是房子政府计算地税的评估值Assessed Value是37.6万,政府评估值跟买房子的价格其实不是一个概念,不要错误的觉得为什么我买的房子跟政府的评估价格相差这么大,觉得自己的房子买亏了。。。

OK,看完这些,我们来分析一下房子的地税是如何上涨和下降的。如果有的客人觉得自己的地税太高,也可以跟笔者一样尝试一下看看能不能到政府那里去改变地税价格。了解一下城市地税的计算方法,对大家也是很有帮助的。

先让我们假设一个城市,目前只有三个房子,价值都是10万,维护这个城市的总成本是900块钱。然后计算一下这个城市的维护成本率3%,那么每一个房子的地税就是300块钱:

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假设过了几年,政府对房子的评估价出现了变化,第一个房子变成了15万,第二个房子保持不变还是10万,第三个房子出现了下降变成了7万:

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或者说,房子的整体价格出现了上涨:

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那么重新计算的结果出现了变化,维护成本率变成了2.8%:

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那么这个时候房子的地税就会出现了变化,第一个房子地税出现了$121.88的涨幅,第二个房子地税下降了$18.75,第三个房子地税下降了$103.13:

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OK,根据上面说的情况我们总结一下,城市的维护成本是如何分配的:

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  • 若城市的房子评估价格一样,大家支付相同的地税;
  • 四年之后,由于升级,和其他原因,对房子进行重新评估,出现了评估值的不同,那么地税会出现变化
  • 如果总的城市维护成本增加,那么每一个房子的地税增加。

如何申请降低地税呢?其实很简单,按照上面讲的方法:

1,如果觉得自己的地税过高,但是整体市场的房子价格下降,可以让MPAC重新申请reassessment value,然后重新计算地税价格;

2,如果觉得自己周边的房子有新的小区新的房子建设好,自己的房子condition没有变化,也可以让MPAC重新申请reassessment value

*按上面介绍,预算方案是每一年一算的,但是周围的房子增加了,这样平均到每一户的价格自然也就少了。当然,政府的支出相对来说也会增加,但是房子数量大幅增加,那么分担到头上的地税自然也就减少了。

3,如果周围的房子都出现了大规模改建,更新。也可以重新reassessment 你房子的价值,因为别的房子的价格出现了大幅上涨,在保持总体维护成本不变的情况下,涨幅较大的房子自然要多承担地税。

好了,今天的地税就讲到这,有什么不明白的看官,欢迎微信骚扰。

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