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[地产资讯] Airbnb投资物业入坑必读

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Teamyifei 发表于 2019-7-9 01:30:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
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Airbnb投资物业入坑必读

导读:
正文共:6916 字 28 图
预计阅读时间: 18 分钟
文章包含大量图文,如果时间有限的朋友请收藏阅读

正文:
随着Airbnb网站的流行,给出游者带来了前所未有的方便和实惠。“日租房“的概念逐渐走进投资者视野。大瀑布地区得天独厚的旅游氛围,丰富的游客资源,吸引着众多Airbnb的投资者,成为投资市场一道风景。
笔者与很多投资airbnb的客人交流过,大部分客人对于Airbnb出租房还处于“学习了解”阶段。很多投资者在浪费了大量金钱和时间之后,才慢慢摸出其中门道,开始盈利;中途弃局者也大有人在,浪费了金钱时间,让其他的投资客摇摆不定。

1.
「Airbnb的房子地区怎么选择」
Niagara Falls是著名的旅游区,因此很多人觉得更瀑布城更适合做airbnb,其实这种说法不完全对。瀑布的旅游区有好几个,比如Niagara On the lake和 Lincoln也都有很多airbnb住房。我们就从租金收入,政府政策,房子价格这三个方面来分析,看看哪里更适合做Airbnb。
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第一个物业:
这是在Lincoln的旅游区Rockway高尔夫球场附近的物业,购入价格89.8万. 每晚预定价格$255,去年11月上市,出租状况不错,单价较低。

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第二个物业:
滨湖小镇老城区外围物业,购入价格59.9万,由于有游泳池和Hot tub的加成,每晚预定价格$786。今年4月上市,出租状况目前非常好,周末目前基本订满。

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第三个物业:
又是一个滨湖小镇的房子,靠近老城区,购入价格74.3万,每晚价格$668, 没有游泳池等附加设备,但目前有Villa license,可以有五个房间出租。(一般的日租房只能合法出租3个房间)

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第四个物业:
滨湖小镇沿河的豪宅,购入价格142万,带游泳池等附加设备,每晚租金$1032。该物业物业租金高,维护成本也比较高,除一次草就要$200, 收入高,维护成本也高。

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第五个物业:
滨湖小镇昆士顿地区,位于滨湖小镇南面,购入价格54.5万,美国游客来滨湖小镇中途的必经之路,没有游泳池,没有Hot tub,但后院儿非常漂亮适合烧烤。每晚租金目前$323。
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第六个物业:
Niagara Fall的5年新房子,购入价格64.1万,靠近旅游区,无游泳池等附加设施。目前该物业已经出租2年,目前出租情况稳定,每晚预订价格$461, 在整个瀑布地区,也算是很高的预定的价格。


下面是瀑布和滨湖小镇适合做airbnb地区的房价情况:
1. 靠近尼亚加拉大瀑布的Niagara Falls,价格基本都在30-50万:

屏幕快照 2019-07-05 上午10.03.02.png

2. Niagara on the lake 滨湖小镇,基本价格75万以上,动辄100万左右:

屏幕快照 2019-07-05 上午10.03.36.png

3. 沿着Niagara park way的豪宅区,由于资源少,所以价格通常比较高,100万是起步价  (说是豪宅,也就是GTA地区普通房屋的价格。

屏幕快照 2019-07-05 上午10.04.59.png

总结:

1. 房价因素:
瀑布地区靠近大瀑布的房子价格不贵,35-50万就能买一个,但是房子年龄较大,一般都是50-100年以上;滨湖小镇的房子价格比较贵,基本都要75万以上,个别情况可以买到60几万的房子,但是这个价位的房子基本都需要重新装修,毕竟滨湖小镇的一块50X120的土地都需要50万左右。----------瀑布城胜出。

2. 租金状况:
虽然滨湖小镇的房子房价较贵,但是每晚的租金远远高于瀑布城和Linclon的房子,瀑布64万的房子租金每晚400多加币,同等价格的房子在滨湖小镇,基本都是每晚600加币以上,大瀑布35万左右的房子,房租很难超过200块钱。能花费600加币一晚的客人和200加币一晚的客人肯定不是同一类消费群体,素质也是完全不同的。------------滨湖小镇胜出。

3. 政策因素:
政策是决定性因素,纵观整个NiagaraRegion,只有滨湖小镇政府有完善的土地By-law,允许申请正式的日租房执照,可以合法的运营Airbnb。其他城市做airbnb都是游走于法律边缘,随时有被取缔的风险。加上前几年Niagara Falls政府整顿,凡有邻居投诉的日租房,一般都会收到政府发的禁止信。90天之内必须关闭airbnb账号,停止运营。虽然如此,这里的房价更便宜,是新手入行练手非常理想的选择。------------滨湖小镇胜出。

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两个旅游城市都有各自的特点,光是这两个城市每年的游客数量达到1.3亿人以上,花销达到240亿加币。据滨湖小镇政府统计,每年有600万以上访客需要当晚在本地居住,但可以让游客居住的日租房和BNB旅店的总数量加起来仅1200多栋;瀑布城的游客大多选择居住酒店,即使这样,也有数百万的客人选择日租房。远远不能满足游客数量。

由于宣传旅游重点不同,城市法规也有很大区别。两个都是不缺游客的城市。滨湖小镇政府支持日租房airbnb的运营, 甚至在政府的网站的宣传语都是“体验民宿生活”。

反观瀑布城,主要经济来源由几大旅游业公司税收支撑,如果政府任由民宿发展,肯定会对这些公司有影响。政府为了保护企业,不会轻易制定相关法律开放日租房。瀑布地区做airbnb最大的挑战就是邻居,邻居一旦投诉扰民,政府就会寄信关停。比较人性化的是,政府一般会给业主90天时间,之前预定过的也不会让你取消,只是不能再放在airbnb 网站上继续宣传了。

2.
「管理Airbnb物业需要注意的几个知识点」

1. 不要扰民:
不要扰民,不要扰民,不要扰民,重要的事情说三遍。如果投资者选择在瀑布城市经营airbnb,邻居的投诉是最大的问题。由于房子整栋出租,客人来自世界各地,半夜12点不睡觉是常事,airbnb的租客很多都是十几号人一起来,在后院儿吃烧烤开派对的情况经常有。

我们能理解客人旅行时想放松的心情,但您的邻居可不会理解。如果叫警察投诉您扰民,在滨湖小镇还好,毕竟申请了营业执照,只会提醒业主以后避免。但是如果在瀑布,政府会直接发信,让业主在90天以内关停。
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如何避免:

虽然大部分客人还是非常好的,可是林子大了什么鸟都有,100次出租里面难免有几次不自觉的客人,入住之后开心过头,忘记晚上的时间。虽然大部分的客人还是好的,但一个月就算只有1-2次,也够邻居喝一壶了。

笔者建议从三个方面入手:

a. 减少客人入住人数,毕竟人多了什么情况都可以发生。最有效的方法就是减少入住人数。比如,控制最多入住人数为4-6人,弊端就是收入会减少;

b. 一定在airbnb的网站写明“绝对不能有party”,虽然起不到太大作用。入住之后就忘乎所以了,熬夜开派对,该发生的还是会发生。其实这个要求是给房东的一个“免责声明”,这样如果客人扰民,我们可以找警察处理,因为我们有要求不能开派对的,防止游客说不知道,到airbnb那里申请退款;

c. 网站有说明,可是客人入住之后,房东很难一直在附近观察。笔者还是建议后院儿最好可以安装网络摄像头。这样可以从摄像头里检查客人。如果租客9点以后还在后面开party,房东可以直接跟联系人打电话给他们,让他们尽快收拾。不要担心会得罪人,因为一旦政府罚款,政府关停,损失的是房主自己。不懂得遵守当地法律的客人,我们也没必要尊重他们。

2. 注意清洁:
卫生清洁是重中之重,90%的投诉是由打扫不干净引起的,大部分是因为冰箱,微波炉,洗手间打扫不干净,客人投诉到airbnb,要求打折退款,非常让人泄气。当然,也有个别奇葩客人会特意使坏,故意造成一些打扫不干净的现象,要求房主给打折,各位房东也需要提高警惕。
打扫卫生.jpeg
如何避免:

清洁之后最好拍一些照片留作证据,如果房东请清洁人员打扫,更要让清洁人员拍照。主要几个地方,如洗碗机,微波炉,冰箱,洗手间。留个记录。这样既对清洁人员有一个提醒作用,可以提前通过照片检查判断是否合格;如果有客人乱投诉,也可以有证据证明。

有时客人入住会有几天间隔时间,但是笔者还是建议大家客人走后立即清洁,因为到了旺季,很多时候会有rush book,也就是说中途插单。如果打扫不及时,清洁人员由于时间紧,不能完全打扫干净,会引起不必要的客人投诉。

3. 东西损坏:

这个可能是最让房东心疼的事情,初做airbnb的时候,房主肯定都想客人有宾至如归的感觉。可是时间一长,才体会到什么叫“客人虐我千百遍,我待客人如初恋”。

精心选购的物品损坏是常有的事儿,水杯,盘子,碟子,碗,床,凳子,桌子,挂件等等,无所不“坏”,面对自己精心挑选的物件损坏,房东肯定深深受伤,千万匹草泥马在内心奔腾而过。
杯子坏了.jpeg
如何避免:

笔者曾听客人说,情人节前夕,特意购买了施华洛世奇的红酒杯给即将入住的客人使用,一个就要280多加币,然后。。。。碎了。。。。房主投诉airbnb要赔偿,客人觉得冤枉,不想支付这么高的赔偿金额,结果弄的双方都是一肚子气。这种让客人开心的方法完全没有必要。

水杯,碗碟这些都是属于消耗品,适当损坏是属于正常现象,首先心里上先认可这个既定事实。这样在购买的时候就不会挑选非常贵重的东西,就算客人不小心损坏,房主在心理上也能接受。

经营Airbnb的物业,物品的数量远重于质量。准备充足比花里胡哨的额外投资要来得实在。比如,要来八个客人入住,但是只准备了六套餐具。就算使用再珍贵的餐具,客人也开心不起来。

家具也要以坚固,实用为主。有时客人来了不光是为了旅行之中的休息。比如前一阵NBA总决赛期间,就有很多客人预定房子,想跟朋友一起看球,因为在家不方便。年轻人精力旺盛,We the north 喊声连连,又蹦又跳,一般“装饰性“的家具,肯定受不了这样的折腾。

第3条里说的及时清洁非常重要。清洁的时候要发现问题,如有贵重物品损坏,应该及时通报airbnb网站。Airbnb网站在客人申请入住的时候,已经记录了他们的信用卡卡号。房主可以跟Airbnb公司可以索要赔偿。如果有重大损坏,Airbnb公司对每个房子有最多200万加币的保险。

4. 网络和电视如何选择:
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一定要安装稳定的网络,尽量选择无限流量的。速度不一定要最快的,但是要稳定。网络出现问题要能够及时解决的。现代社会,什么都是网络连通,断网之后,无论对租客还是对有摄像头的业主都是十分不方便的事情。

像Netfix,Apple TV 这类的账户或设备不要特意买来给客人用。用网络电视的客人都会有自己的账号,都会随身携带ipad来观看,我们不要画蛇添足。旅行期间看电视,更多的是为了活跃气氛,很少有人旅游还会想着去追剧。

但是笔者建议申请NBA,五大足球联赛,冰球联赛,橄榄球,这类的体育频道。一是可以吸引更多客人,二是增加客人入住之后的好感,达到活跃气氛的目的。

网络和电视频道选择要点:稳定和方便。网络一定要稳定,客人来自五湖四海,并不是所有人都有本地电话和家人沟通道平安。电视节目最好是打开用遥控器就能看节目,不要让客人升级这个软件,下载插件的网络电视,有的甚至开机之后系统升级半个小时都看不上电视。使用效率很低,房东白花钱。咱们将心比心的想一下,我们自己旅游,会去接电视看网络TV吗?直接手机看YouTube反而更方便。

3.
「Airbnb的收入如何?开销都有哪些?」
先给大家看一个在Airbnb网站物业收入的截图:
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这是2019年2月末时,跟笔者合作的物业公司预定数据。这个账户里记录了4个物业,其中2个在Niagara falls,2个在Niagara On the Lake。在二月份的时候预定总额就已经达到了16.4万。 以这4个房子为例,上面文章已经给出了几个房子每晚预定价格,旺季从四月开始,到10月中结束,旺季预定基本在$300-$700每晚;淡季11月到第二年3月,期间12月下半个月又是旺季,每晚价格会适当调低,平均价格在$150- $300每晚。我们按照平均每晚300加币来计算,每个房子预定130天就可以达到4.1万营业额。(在后面的篇幅我们会讨论如何增加预定和收入)

我们再统计一下客人的花销都有哪些:


平均每月
一年开销费用
煤水电气费用
$350
$4200
Internet+TV
$180
$2160
除草+Landscaping
$150
$1800
保险费用
$120
$1440
维修维护费用
$150
$1800

物业一年总开销:
$11400
上面列出来的都是基本维护,如果房东想额外做其他工作,比如院子种花草,重新做花坛,重新换屋顶,这些都属于房子升级和维护,当房东出售房屋的时候房子增值,环境提升也可以帮助提升第二年房价。所以这些支出不计算在上面列表里。

客人同物业公司的分成比例为:80:20,如果按照4.1万的预订量客人可以拿到:$41000*80%= $32800;

除去运营成本,业主在2月份的时候可以确认今年可以到手:$32,800-$11,400=$21,400.

根据经验,每个物业一年出租天数平均在200-250天。在剩下的10个月的时间,再出租70天就达到目标:
平均每天$300, 预期收入300*200=$60000。

排除所有物业开销(不计算贷款),还有3.66万收入。(60000*80%-11400=$36600).

最后,让我们来看看7月份的时候预定的情况:

屏幕快照 2019-07-15 下午1.19.51.png

4.
「日租这么好,跟整租比较起来收入有多大差别?」

我们来看看目前市场上的出租的行情:
屏幕快照 2019-07-01 下午7.58.20.png

我们以6XX King St 滨湖小镇上这个物业为例:

业主购买之后用来整租,目前月租金$2400/月,减掉经纪公司收取一个月房租,每年租金$28800-$2400=$26400。

这个房子是典型的好地点,好价格,而且非常适合做airbnb出租房,如果按照上面我们讨论过的日租房收入,每年出租200天,每晚平均租金$300来算,一年收入是6万。

购入价格73.5万,贷款按照目前银行利率3.01%来计算,35%的首付,每个月的贷款金额是$2017, 每年还贷金额是:$24204。

如果是按月出租,剩余现金流金额$26400-$24204=$2196;
如果运营日租房,剩余现金流金额$60000*80%-$11400-$24204=$12396.

收入高低,一目了然,每年交完地税$4068,  整租的现金流是$-1872。
Airbnb是一种生意运营,各位房东可以在淡季的时候搞搞活动,降低租金促销,增加入住率,多出来的收入,都是额外的利润,比如:

冬天的冰酒节,按照$100一天出租,再多个2-30天,那么就是2000-3000的利润;夏天赶上各种活动,周末的租金会比正常的再高100左右。收入很容易每年再提高个5-6000。

剩余的天数,房东还可以自己充分利用,过来度假也不需要晚上就走,可以住在自己的房子里和朋友开开Party,也算有一个容身之所。Airbnb的有很强的收入弹性,也可以自我利用。

反观整租物业,受安省的租约法的限制,目前租客们都是强势受保护一方。提前看看房子都要给24小时通知。我们经常听到的“租客不付房租”,一旦发生就要打官司,动辄3个月的等待期间,还要忍受房客不交房租,上庭之后不了了之,就这一项就够各位房东头疼的了。而且房租是固定的,涨房租价格非常有限,跟每年增长的地税相比,利润增长基本趋近于零。

Airbnb运营的方法有很多种,房东们可以开动脑筋促销,就像运营淘宝,客户评价非常重要。游客们都是来自五湖四海,业主写的介绍和图片虽然会有一定用处,但是其他入住过的客人给一句好评对其他人会有决定性作用。

总结:


整租
日租(Airbnb)
租金收入
固定租金,$2400-$2600,房租不能随意增长。
基本收入6万左右,可以通过运营增加收入
房东自用
不能
可以在没有客人入住的时候自用
不交租金
跟租客协商,租客没钱支付要上庭
Airbnb网站提前收费不存在不交租金问题
房客损坏房子
上庭打官司,租客不能赔偿不了了之
Airbnb公司200万保险,客人信用卡支付损失
想出售房屋
有租约,不能提前出售。要赔偿租客1个月租金。
随时取消,随时挂牌出售,不受影响。
房屋状态
不清楚,完全取决于入住的房客,检查需要24小时通知。
随时检查,定期有人清洁维护,房子随时保持最佳状态。

2016年之前,大部分的投资客对整租房,学生出租房十分热衷,“以房养房”“正现金流”的概念深入人心,那时的出租法也比较宽松,各种房东群异常相当活跃,投资前景非常理想。

之后,房价不断提高,利率上涨,普通的出租房每个月的固定开销也与日俱增,2017年安省又颁布新的出租法,房客更加受到法律的保护,租金增长受到严格限制,房租上涨完全跟不上房子开销的速度。投资客们的期待也逐渐走低,能持平就可以了,毕竟房子增值也是很可观的收益。

随后,政府出台的各种政策,海外买家税,贷款压力测试,新移民贷款策略收紧,留学生不能贷款等种种手段,限制了物业的增值速度。“房子增值“这种理念也开始了动摇。

随着时代发展,我们还会在“房奴”的道路上越走越远,Airbnb的出现给了各位一种新的经营理念和投资方式。希望通过笔者扔出的这块砖,吸引各方有识之士来到瀑布投资发展。产生更多正能量,正现金流的优质“房奴”。

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